Denkmalgeschützte Immobilien bestechen in vielerlei Hinsicht. Zum einen sind sie ein wichtiges Dokument Deutscher Baukunst und ermöglichen dem Betrachter einen erweiternden Blick in vergangene Zeiten. Zum anderen haben sie einen unschätzbaren historischen und kulturellen Wert, gelten als erhaltungswert und erfreuen sich somit auch der Gewissheit, nicht zugebaut oder „verschandelt“ zu werden.

Dies lässt ihren Wert auch auf lange Sicht stabil bleiben, ja oft sogar deutlich ansteigen – ganz im Gegensatz zu vielen anderen Wertanlagen. Und last, but not least, ist da auch das besondere Flair von denkmalgeschützten Immobilien, welches die Menschen begeistert. Viele Neubauten versprühen wenig Charme und Wärme, entsprechend ziehen viele lieber in ein „altes“ Haus, das „atmet und lebt“.

Das Finanzamt dankt mit erheblichen Steuervorteilen

Nur saniert sollte es natürlich sein – und zwar unter allen Gesichtspunkten des fachmännischen Denkmalschutzes. Der Staat hat großes Interesse daran, dass Denkmäler, ganz gleich welcher Art, gehegt und gepflegt werden – und das lässt er sich etwas kosten. Sprich: Übernimmt diese Pflege sowie das Instandsetzen und Instandhalten eine Privatperson, dankt das Finanzamt mit erheblichen Steuervorteilen. Im Klartext bedeutet das, dass ein erheblicher Teil der Sanierungskosten von der Steuer abgesetzt werden können und zwar mit der sogenannten Denkmal AfA.

Neben der Tatsache, dass es sich um ein denkmalgeschütztes Gebäude handeln muss, gibt es eine weitere Grundvoraussetzung für steuerliche Erleichterungen: Das Gebäude muss bereits komplett erworben worden sein. Erst dann kann mit den Umbau- und Renovierungsmaßnahmen begonnen werden.

Klare Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen

Für das Absetzen der Sanierungskosten ist es maßgeblich entscheidend, welche der Kosten geltend gemacht werden. Voraussetzung ist, dass es Kosten sind, die definitiv im Zusammenhang mit der Investition in das Gebäude stehen, also für die Sanierung, Reparatur oder Renovierung. Unabdingbar ist es darüber hinaus, dass diese Baumaßnahmen zuvor mit der Denkmalbehörde abgesprochen wurden und diese zugestimmt hat. Denn für die Steuervorteile ist Bedingung, dass die Investitionen a) notwendig sind, um den Erhalt der Immobilie zu sichern, b) die Eigenschaften des Baudenkmals erhalten bleiben und c) dass trotz einer möglichen veränderten Nutzung der Immobilie ihre denkmalrechtlichen Eigenschaften erhalten bleiben. Dies gilt zum Beispiel bei der Umwandlung einer alten Fabrikhalle in ein modernes Loft.

Bis zu 100 Prozent der Sanierungskosten absetzbar

Einen Unterschied macht es in der Steuerklärung auch, ob Sie die Immobilie selbst nutzen oder sie vermieten. Im Falle einer Vermietung sieht das Finanzamt eine Abschreibungszeit von zwölf Jahren vor. In den ersten acht Jahren ist es möglich, neun Prozent der Sanierungskosten pro Jahr abzusetzen, in den verbleibenden vier Jahren sind es sieben Prozent. Das bedeutet, dass insgesamt 100 Prozent der Sanierungskosten absetzbar sind.

Nutzen Sie die Immobilie allerdings selbst, sieht das Einkommenssteuergesetz nur eine 90-prozentige Absetzung der Sanierungskosten vor – und zwar über zehn Jahre hinweg mit jeweils neun Prozent, die geltend gemacht werden können. Mehr dazu finden Sie im Einkommensteuergesetz §7h/7i EStG.

Die Denkmalschutzbehörde muss zustimmen

Doch nicht ausschließlich Sanierungskosten können steuerlich abgesetzt werden. Auch wenn Sie beispielsweise die Immobilie ausbauen bzw. erweitern möchten, können die entstehenden Kosten abgesetzt werden. Auch hier ist die Voraussetzung immer die vorherige Bewertung der Dankmalschutzbehörde und deren Zustimmung zu den geplanten Maßnahmen. Es gilt auch hierbei, dass das Gesamtbild nicht beeinträchtigt und über die Gesetze des Denkmalschutzes hinaus verändert werden.